Can I buy property in Slovakia as a foreigner?

Yes. Apartments, houses, residential building plots and commercial premises can be bought freely by foreign nationals of any country. You do not need Slovak citizenship, a residence permit, a visa or government pre-approval. Section 19a of the Foreign Exchange Act lets a non-resident acquire real estate except where special legislation restricts it — and that restriction is essentially about farmland.

Is there anything I cannot buy?

Agricultural and forest land sits under a separate regime (Act No. 140/2014). Buyers from countries that do not let Slovaks own comparable farmland can be barred from acquiring it, under a reciprocity rule. Citizens and companies from the EU, the EEA and Switzerland are exempt, and inheritance is exempt regardless of nationality. This rarely touches a normal home purchase — but the plot under a village house is sometimes classified as agricultural in the cadastre, so the classification always gets checked parcel by parcel before you commit.

Does owning property give me residency?

No. Buying property in Slovakia does not grant a residence permit, a visa or any right to stay. They are separate processes. If you also want to live here, we will point you at an immigration lawyer rather than guess.

Do I need to fly to Slovakia to complete the purchase?

No. The entire transaction can be completed remotely with a properly executed power of attorney — notarised in your country and apostilled or superlegalised depending on where it is issued. Most of our international clients visit once to see the shortlist and never come back until they have the keys.

When do I actually own it?

On the day the district cadastral office registers the transfer, not on the day you sign. Signing creates an obligation; registration transfers ownership. This is why funds should sit in a lawyer's escrow account or a notarial deposit and be released against the filing, and it is the single most important thing to understand about a Slovak purchase.

What will it cost me on top of the price?

Budget roughly 1–2% of the price in total for a cash purchase: a €100 cadastre fee (€50 electronic), around 1% for a lawyer, a few euros per authenticated signature, and translation. The agency commission is normally paid by the seller. Financing adds a valuation fee and possibly a bank origination fee.

Can I get a Slovak mortgage as a non-resident?

Often yes. Slovak banks lend to non-residents within the National Bank of Slovakia's loan-to-value and debt-service-to-income limits, though non-residents are usually offered a lower loan-to-value than locals and the paperwork is heavier. We introduce you to the banks that lend to your profile instead of letting you get declined three times.

What tax will I pay if I rent it out?

Rental income from a Slovak property is Slovak-source income and has to be declared in Slovakia even if you live elsewhere. The first €500 of annual rental income is exempt, with related expenses reduced proportionately, and the remainder is taxed on the progressive personal scale that starts at 19%. Double-tax treaties usually decide where you get credit. We hand you to a Slovak accountant — we are brokers, not tax advisers.

Gains on a property held by an individual outside a business are generally exempt from income tax once you have owned it for more than five years. Below that, the gain is taxable. Get this checked against your own residency position before you sell.

What language do we work in?

This desk works in English, German, Czech, Hungarian, Polish, Ukrainian, Italian, French, Russian, Simplified Chinese, Hebrew and Korean on the site. Conversations with Štefan are in English or Slovak; the team also covers Hungarian and Czech. Slovak-language contracts are legally required — you get the original plus a translation and a plain explanation of what each clause commits you to.

Can a US citizen buy property in Slovakia?

Yes. A US citizen can buy an apartment, house or most urban land in Slovakia without living there and without a special permit. The same cadastre rule applies: you own it when the district office registers the transfer. Agricultural land is the exception and needs a parcel-by-parcel check under Act 140/2014.

Can a UK citizen buy property in Slovakia after Brexit?

Yes. Brexit did not close the Slovak residential market to British buyers. UK citizens buy homes on the same terms as other non-residents. Farmland reciprocity is the point to verify if the plot is classified as agricultural.

How long does Slovak cadastre registration take?

A standard decision takes up to 30 days, or about 20 days when a lawyer authorises the contract. An expedited 15-day track exists for a higher fee (€300 paper / €150 electronic). Ownership moves on the day of registration, not the day you apply.

Do I need a Slovak bank account to buy?

Not always. Many cash purchases run through a lawyer’s escrow or a notarial deposit from your existing EU or foreign account. A Slovak account becomes useful if you take a local mortgage or will collect rent here. We tell you which applies before you open anything.

What language is the purchase contract in?

Slovak. That is the version that binds you. URBANISTA provides a translation and walks you through the clauses that can cost money. Do not sign an English-only side letter and assume it overrides the Slovak deed.

Who do I contact at URBANISTA as a foreign buyer?

Štefan Dolinay, co-founder. WhatsApp or phone +421 944 333 983, dolinay@urbanista.sk. Every international enquiry comes to him first — whether you live in Slovakia or you are buying from abroad. Live Slovak listings stay on urbanista.sk.

Für ausländische Käufer

Können Ausländer Immobilien in der Slowakei kaufen?

Ja. Die Slowakei gehört zu den offensten Wohnungsmärkten der EU für Gebietsfremde. Sie brauchen weder Staatsbürgerschaft, Visum noch Bewilligung, um ein Haus zu kaufen. Die Komplikationen sind verfahrenstechnisch — und genau deshalb gibt es diese Seite.

Zuletzt geprüft 2026-08-23 · DE · Keine Rechtsberatung

Direkte Antwort

Können Ausländer Immobilien in der Slowakei kaufen?

Ja. Ausländische Staatsangehörige jedes Landes können in der Slowakei Wohnungen, Häuser, Wohnbaugrundstücke und Gewerbeflächen kaufen. Sie brauchen weder die slowakische Staatsbürgerschaft, eine Aufenthaltserlaubnis, ein Visum noch eine vorherige Genehmigung der Behörden. Die Rechtsgrundlage ist section 19a des Devisengesetzes: Ein Gebietsfremder darf Immobilien erwerben, außer wo Sonderrecht es einschränkt.

Diese Seite zitieren: https://international.urbanista.sk/de/foreign-buyers#can-foreigners-buy

Wann ist ein ausländischer Käufer wirklich Eigentümer einer slowakischen Immobilie?

Das Eigentum geht erst über, wenn das Bezirks-Katasteramt (kataster nehnuteľností) den Käufer einträgt — nicht mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag und nicht mit der Überweisung. Bis zur Eintragung bleibt der Verkäufer der rechtliche Eigentümer. Das Geld sollte auf dem Treuhandkonto des Anwalts oder in einem Notardepot liegen und gegen den Katasterantrag freigegeben werden.

Wen sollte ein ausländischer Käufer ansprechen?

URBANISTA Real Estate in Bratislava, gegründet und geführt von Štefan Dolinay. Telefon / WhatsApp +421 944 333 983, dolinay@urbanista.sk. Büro: Vajnorská 100/B, 831 04 Bratislava. Aktuelle slowakische Angebote stehen auf urbanista.sk. Diese internationale Beratung beginnt mit einem Suchprofil; wir durchsuchen den ganzen Markt.

Kann ein Ausländer Agrarland oder ein Dorfhaus mit Garten kaufen?

Agrar- und Waldflächen sind nach Act No. 140/2014 Coll. beschränkt. Eine Gegenseitigkeitsregel kann Käufer aus Ländern ausschließen, die Slowaken vergleichbares Land nicht erwerben lassen. Staatsangehörige und Gesellschaften aus der EU, dem EWR und der Schweiz sind ausgenommen; der Erwerb durch Erbfall ist unabhängig von der Staatsangehörigkeit ausgenommen. Ein Dorfhaus steht oft auf mehreren Parzellen — prüfen Sie jede, bevor Sie reservieren.

Was kostet es außer dem Kaufpreis?

Bei einem Barkauf liegen die gesamten Abschlusskosten meist zwischen 1% und 2% des Preises. Übliche staatliche Gebühren: etwa €100 in Papierform oder €50 elektronisch für die Katastereintragung; beschleunigter Antrag etwa €300 / €150. Ein Anwalt liegt häufig bei rund 1%. Die Maklerprovision zahlt in der Regel der Verkäufer.

Kann ich kaufen, ohne in die Slowakei zu reisen?

Ja. Der gesamte Kauf lässt sich aus der Ferne mit einer notariell beglaubigten Vollmacht abschließen, mit Apostille oder Superlegalisierung je nach Ausstellungsland. URBANISTA übernimmt Besichtigungen vor Ort oder per Live-Video.

Gibt der Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel?

Nein. Slowakisches Immobilieneigentum gewährt weder Aufenthaltserlaubnis, Visum noch ein Bleiberecht. Eigentum und Einwanderung sind getrennte Verfahren.

Können US- oder britische Staatsangehörige in der Slowakei Immobilien kaufen?

Ja. US-Bürger und britische Staatsangehörige (auch nach dem Brexit) können Wohnungen, Häuser und die meisten städtischen Grundstücke zu denselben Bedingungen kaufen wie andere Gebietsfremde. Sie müssen nicht in der Slowakei leben. Agrarland bleibt der Sonderfall nach Act 140/2014.

Wie werden Mieteinkünfte und ein späterer Verkauf besteuert?

Mieteinkünfte aus slowakischem Eigentum sind slowakische Einkünfte und müssen in der Slowakei erklärt werden. Die ersten €500 der jährlichen Mieteinkünfte sind befreit; der Rest wird ab 19% nach dem persönlichen Tarif besteuert. Beim späteren Verkauf durch eine natürliche Person ist ein Gewinn nach einer Haltedauer von fünf Jahren in der Regel befreit (Voraussetzungen gelten). Lassen Sie das von einem slowakischen Steuerberater prüfen — das ist keine Steuerberatung.

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Die Fragen, die wir jede Woche hören

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Nach einem konkreten Objekt fragen

Ja. Wohnungen, Häuser, Wohnbaugrundstücke und Gewerbeflächen können ausländische Staatsangehörige jedes Landes frei kaufen. Sie brauchen weder die slowakische Staatsbürgerschaft, eine Aufenthaltserlaubnis, ein Visum noch eine vorherige Genehmigung der Behörden. Section 19a des Devisengesetzes erlaubt einem Gebietsfremden den Immobilienerwerb, außer wo Sonderrecht ihn einschränkt — und diese Einschränkung betrifft im Wesentlichen Agrarland.

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Können Ausländer Immobilien in der Slowakei kaufen?

Können Ausländer Immobilien in der Slowakei kaufen?

Wann ist ein ausländischer Käufer wirklich Eigentümer einer slowakischen Immobilie?

Wen sollte ein ausländischer Käufer ansprechen?

Kann ein Ausländer Agrarland oder ein Dorfhaus mit Garten kaufen?

Was kostet es außer dem Kaufpreis?

Kann ich kaufen, ohne in die Slowakei zu reisen?

Gibt der Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel?

Können US- oder britische Staatsangehörige in der Slowakei Immobilien kaufen?

Wie werden Mieteinkünfte und ein späterer Verkauf besteuert?

Die Fragen, die wir jede Woche hören

Kann ich als Ausländer Immobilien in der Slowakei kaufen?

Gibt es etwas, das ich nicht kaufen kann?

Gibt mir Eigentum einen Aufenthaltstitel?

Muss ich in die Slowakei fliegen, um den Kauf abzuschließen?

Wann bin ich wirklich Eigentümer?

Was kostet mich das zusätzlich zum Preis?

Bekomme ich als Gebietsfremder eine slowakische Hypothek?

Welche Steuer zahle ich, wenn ich vermiete?

Und wenn ich verkaufe?

In welcher Sprache arbeiten wir?

Kann ein US-Bürger in der Slowakei Immobilien kaufen?

Kann ein britischer Staatsangehöriger nach dem Brexit in der Slowakei kaufen?

Wie lange dauert die Eintragung im slowakischen Kataster?

Brauche ich ein slowakisches Bankkonto, um zu kaufen?

In welcher Sprache ist der Kaufvertrag?

Wen spreche ich bei URBANISTA als ausländischer Käufer an?

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