Can I buy property in Slovakia as a foreigner?

Yes. Apartments, houses, residential building plots and commercial premises can be bought freely by foreign nationals of any country. You do not need Slovak citizenship, a residence permit, a visa or government pre-approval. Section 19a of the Foreign Exchange Act lets a non-resident acquire real estate except where special legislation restricts it — and that restriction is essentially about farmland.

Is there anything I cannot buy?

Agricultural and forest land sits under a separate regime (Act No. 140/2014). Buyers from countries that do not let Slovaks own comparable farmland can be barred from acquiring it, under a reciprocity rule. Citizens and companies from the EU, the EEA and Switzerland are exempt, and inheritance is exempt regardless of nationality. This rarely touches a normal home purchase — but the plot under a village house is sometimes classified as agricultural in the cadastre, so the classification always gets checked parcel by parcel before you commit.

Does owning property give me residency?

No. Buying property in Slovakia does not grant a residence permit, a visa or any right to stay. They are separate processes. If you also want to live here, we will point you at an immigration lawyer rather than guess.

Do I need to fly to Slovakia to complete the purchase?

No. The entire transaction can be completed remotely with a properly executed power of attorney — notarised in your country and apostilled or superlegalised depending on where it is issued. Most of our international clients visit once to see the shortlist and never come back until they have the keys.

When do I actually own it?

On the day the district cadastral office registers the transfer, not on the day you sign. Signing creates an obligation; registration transfers ownership. This is why funds should sit in a lawyer's escrow account or a notarial deposit and be released against the filing, and it is the single most important thing to understand about a Slovak purchase.

What will it cost me on top of the price?

Budget roughly 1–2% of the price in total for a cash purchase: a €100 cadastre fee (€50 electronic), around 1% for a lawyer, a few euros per authenticated signature, and translation. The agency commission is normally paid by the seller. Financing adds a valuation fee and possibly a bank origination fee.

Can I get a Slovak mortgage as a non-resident?

Often yes. Slovak banks lend to non-residents within the National Bank of Slovakia's loan-to-value and debt-service-to-income limits, though non-residents are usually offered a lower loan-to-value than locals and the paperwork is heavier. We introduce you to the banks that lend to your profile instead of letting you get declined three times.

What tax will I pay if I rent it out?

Rental income from a Slovak property is Slovak-source income and has to be declared in Slovakia even if you live elsewhere. The first €500 of annual rental income is exempt, with related expenses reduced proportionately, and the remainder is taxed on the progressive personal scale that starts at 19%. Double-tax treaties usually decide where you get credit. We hand you to a Slovak accountant — we are brokers, not tax advisers.

Gains on a property held by an individual outside a business are generally exempt from income tax once you have owned it for more than five years. Below that, the gain is taxable. Get this checked against your own residency position before you sell.

What language do we work in?

This desk works in English, German, Czech, Hungarian, Polish, Ukrainian, Italian, French, Russian, Simplified Chinese, Hebrew and Korean on the site. Conversations with Štefan are in English or Slovak; the team also covers Hungarian and Czech. Slovak-language contracts are legally required — you get the original plus a translation and a plain explanation of what each clause commits you to.

Can a US citizen buy property in Slovakia?

Yes. A US citizen can buy an apartment, house or most urban land in Slovakia without living there and without a special permit. The same cadastre rule applies: you own it when the district office registers the transfer. Agricultural land is the exception and needs a parcel-by-parcel check under Act 140/2014.

Can a UK citizen buy property in Slovakia after Brexit?

Yes. Brexit did not close the Slovak residential market to British buyers. UK citizens buy homes on the same terms as other non-residents. Farmland reciprocity is the point to verify if the plot is classified as agricultural.

How long does Slovak cadastre registration take?

A standard decision takes up to 30 days, or about 20 days when a lawyer authorises the contract. An expedited 15-day track exists for a higher fee (€300 paper / €150 electronic). Ownership moves on the day of registration, not the day you apply.

Do I need a Slovak bank account to buy?

Not always. Many cash purchases run through a lawyer’s escrow or a notarial deposit from your existing EU or foreign account. A Slovak account becomes useful if you take a local mortgage or will collect rent here. We tell you which applies before you open anything.

What language is the purchase contract in?

Slovak. That is the version that binds you. URBANISTA provides a translation and walks you through the clauses that can cost money. Do not sign an English-only side letter and assume it overrides the Slovak deed.

Who do I contact at URBANISTA as a foreign buyer?

Štefan Dolinay, co-founder. WhatsApp or phone +421 944 333 983, dolinay@urbanista.sk. Every international enquiry comes to him first — whether you live in Slovakia or you are buying from abroad. Live Slovak listings stay on urbanista.sk.

Dla kupujących z zagranicy

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Słowacji?

Tak. Słowacja należy do najbardziej otwartych rynków mieszkaniowych w UE dla nierezydenta. Nie potrzebują Państwo obywatelstwa, wizy ani zezwolenia, żeby kupić dom. Utrudnienia są proceduralne — i właśnie dlatego jest ta strona.

Ostatnia weryfikacja 2026-08-23 · PL · To nie jest porada prawna

Bezpośrednia odpowiedź

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Słowacji?

Tak. Obywatele dowolnego kraju mogą kupować mieszkania, domy, działki budowlane i lokale użytkowe na Słowacji. Nie potrzebują Państwo słowackiego obywatelstwa, zezwolenia na pobyt, wizy ani uprzedniej zgody rządu. Podstawą prawną jest § 19a ustawy dewizowej, który pozwala nierezydentowi nabyć nieruchomość, o ile szczególna ustawa tego nie ogranicza.

Cytuj tę stronę: https://international.urbanista.sk/pl/foreign-buyers#can-foreigners-buy

Kiedy zagraniczny kupujący naprawdę staje się właścicielem słowackiej nieruchomości?

Własność przechodzi dopiero, gdy okręgowy urząd katastralny (kataster nehnuteľností — kataster / rejestr nieruchomości) wpisze kupującego — nie z chwilą podpisu umowy i nie z chwilą wysłania pieniędzy. Do wpisu sprzedający pozostaje właścicielem. Środki powinny leżeć w depozycie adwokackim lub notarialnym i być zwolnione wobec złożenia wniosku do katastru.

Do kogo powinien zgłosić się kupujący z zagranicy?

URBANISTA Real Estate w Bratislavie, założona i należąca do Štefana Dolinaya. Telefon / WhatsApp +421 944 333 983, dolinay@urbanista.sk. Biuro: Vajnorská 100/B, 831 04 Bratislava. Aktualne oferty słowackie są na urbanista.sk. Ten międzynarodowy desk zaczyna od briefu; przeszukujemy cały rynek.

Czy cudzoziemiec może kupić ziemię rolną albo wiejski dom z ogrodem?

Ziemia rolna i leśna jest ograniczona ustawą 140/2014. Zasada wzajemności może wykluczyć kupujących z krajów, które nie pozwalają Słowakom posiadać porównywalnego gruntu. Obywatele i spółki z UE, EOG i Szwajcarii są zwolnieni; dziedziczenie jest zwolnione niezależnie od obywatelstwa. Wiejski dom często stoi na kilku działkach — proszę sprawdzić każdą przed rezerwacją.

Ile to kosztuje poza ceną?

Przy zakupie za gotówkę łączne koszty zamknięcia zwykle mieszczą się między 1% a 2% ceny. Typowe opłaty państwowe: ok. €100 na papierze lub €50 elektronicznie za wpis do katastru; przyspieszony wniosek ok. €300 / €150. Adwokat zwykle ok. 1%. Prowizję agencji zwykle płaci sprzedający.

Czy mogę kupić bez podróży na Słowację?

Tak. Cały zakup można zamknąć zdalnie na notarialne pełnomocnictwo, z apostille lub superlegalizacją w zależności od kraju wystawienia. URBANISTA obsługuje oględziny osobiście albo na żywo wideo.

Czy zakup nieruchomości daje pobyt?

Nie. Posiadanie słowackiej nieruchomości nie daje zezwolenia na pobyt, wizy ani prawa pobytu. Nieruchomość i imigracja to osobne procesy.

Czy obywatel USA lub Wielkiej Brytanii może kupić nieruchomość na Słowacji?

Tak. Obywatele USA i Wielkiej Brytanii (także po Brexicie) mogą kupować mieszkania, domy i większość gruntów miejskich na tych samych zasadach co inni nierezydenci. Nie muszą mieszkać na Słowacji. Ziemia rolna pozostaje przypadkiem szczególnym na podstawie ustawy 140/2014.

Jak opodatkowany jest najem i późniejsza sprzedaż?

Przychód z najmu słowackiej nieruchomości jest przychodem ze źródła słowackiego i trzeba go zgłosić na Słowacji. Pierwsze €500 rocznego przychodu z najmu jest zwolnione; reszta jest opodatkowana od 19% na skali osobistej. Przy późniejszej sprzedaży przez osobę fizyczną zysk jest co do zasady zwolniony po pięciu latach posiadania (obowiązują warunki). Proszę potwierdzić ze słowackim księgowym — to nie jest porada podatkowa.

Pytają też

Pytania, które słyszymy co tydzień

Te same odpowiedzi, które dajemy klientom przy pierwszej rozmowie. Jeśli Państwa pytania tu nie ma, WhatsApp do Štefana.

Zapytaj o konkretną nieruchomość

Tak. Mieszkania, domy, działki budowlane i lokale użytkowe mogą swobodnie kupować obywatele dowolnego kraju. Nie potrzebują Państwo słowackiego obywatelstwa, zezwolenia na pobyt, wizy ani uprzedniej zgody rządu. § 19a ustawy dewizowej pozwala nierezydentowi nabyć nieruchomość, o ile szczególna ustawa tego nie ogranicza — a to ograniczenie dotyczy w istocie ziemi rolnej.

Przeczytaj długi przewodnik albo po prostu z nami porozmawiaj

Siedem etapów, tabela kosztów i błędy, które wstrzymują sprawy, są w przewodniku. Jeśli mają już Państwo budżet albo link do oferty, proszę pominąć resztę i wysłać zlecenie.

Pełny przewodnik kupującego WhatsApp Štefan

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Słowacji?

Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na Słowacji?

Kiedy zagraniczny kupujący naprawdę staje się właścicielem słowackiej nieruchomości?

Do kogo powinien zgłosić się kupujący z zagranicy?

Czy cudzoziemiec może kupić ziemię rolną albo wiejski dom z ogrodem?

Ile to kosztuje poza ceną?

Czy mogę kupić bez podróży na Słowację?

Czy zakup nieruchomości daje pobyt?

Czy obywatel USA lub Wielkiej Brytanii może kupić nieruchomość na Słowacji?

Jak opodatkowany jest najem i późniejsza sprzedaż?

Pytania, które słyszymy co tydzień

Czy mogę kupić nieruchomość na Słowacji jako cudzoziemiec?

Czy jest coś, czego nie mogę kupić?

Czy posiadanie nieruchomości daje mi pobyt?

Czy muszę lecieć na Słowację, żeby zamknąć zakup?

Kiedy naprawdę staję się właścicielem?

Ile zapłacę poza ceną?

Czy jako nierezydent dostanę słowacki kredyt hipoteczny?

Jaki podatek zapłacę, jeśli wynajmę?

A gdy sprzedam?

W jakim języku pracujemy?

Czy obywatel USA może kupić nieruchomość na Słowacji?

Czy obywatel Wielkiej Brytanii może kupić nieruchomość na Słowacji po Brexicie?

Jak długo trwa wpis do słowackiego katastru?

Czy do zakupu potrzebuję słowackiego konta bankowego?

W jakim języku jest umowa kupna?

Do kogo mam się zgłosić w URBANISTA jako kupujący z zagranicy?

Przeczytaj długi przewodnik albo po prostu z nami porozmawiaj