Can I buy property in Slovakia as a foreigner?

Yes. Apartments, houses, residential building plots and commercial premises can be bought freely by foreign nationals of any country. You do not need Slovak citizenship, a residence permit, a visa or government pre-approval. Section 19a of the Foreign Exchange Act lets a non-resident acquire real estate except where special legislation restricts it — and that restriction is essentially about farmland.

Is there anything I cannot buy?

Agricultural and forest land sits under a separate regime (Act No. 140/2014). Buyers from countries that do not let Slovaks own comparable farmland can be barred from acquiring it, under a reciprocity rule. Citizens and companies from the EU, the EEA and Switzerland are exempt, and inheritance is exempt regardless of nationality. This rarely touches a normal home purchase — but the plot under a village house is sometimes classified as agricultural in the cadastre, so the classification always gets checked parcel by parcel before you commit.

Does owning property give me residency?

No. Buying property in Slovakia does not grant a residence permit, a visa or any right to stay. They are separate processes. If you also want to live here, we will point you at an immigration lawyer rather than guess.

Do I need to fly to Slovakia to complete the purchase?

No. The entire transaction can be completed remotely with a properly executed power of attorney — notarised in your country and apostilled or superlegalised depending on where it is issued. Most of our international clients visit once to see the shortlist and never come back until they have the keys.

When do I actually own it?

On the day the district cadastral office registers the transfer, not on the day you sign. Signing creates an obligation; registration transfers ownership. This is why funds should sit in a lawyer's escrow account or a notarial deposit and be released against the filing, and it is the single most important thing to understand about a Slovak purchase.

What will it cost me on top of the price?

Budget roughly 1–2% of the price in total for a cash purchase: a €100 cadastre fee (€50 electronic), around 1% for a lawyer, a few euros per authenticated signature, and translation. The agency commission is normally paid by the seller. Financing adds a valuation fee and possibly a bank origination fee.

Can I get a Slovak mortgage as a non-resident?

Often yes. Slovak banks lend to non-residents within the National Bank of Slovakia's loan-to-value and debt-service-to-income limits, though non-residents are usually offered a lower loan-to-value than locals and the paperwork is heavier. We introduce you to the banks that lend to your profile instead of letting you get declined three times.

What tax will I pay if I rent it out?

Rental income from a Slovak property is Slovak-source income and has to be declared in Slovakia even if you live elsewhere. The first €500 of annual rental income is exempt, with related expenses reduced proportionately, and the remainder is taxed on the progressive personal scale that starts at 19%. Double-tax treaties usually decide where you get credit. We hand you to a Slovak accountant — we are brokers, not tax advisers.

Gains on a property held by an individual outside a business are generally exempt from income tax once you have owned it for more than five years. Below that, the gain is taxable. Get this checked against your own residency position before you sell.

What language do we work in?

This desk works in English, German, Czech, Hungarian, Polish, Ukrainian, Italian, French, Russian, Simplified Chinese, Hebrew and Korean on the site. Conversations with Štefan are in English or Slovak; the team also covers Hungarian and Czech. Slovak-language contracts are legally required — you get the original plus a translation and a plain explanation of what each clause commits you to.

Can a US citizen buy property in Slovakia?

Yes. A US citizen can buy an apartment, house or most urban land in Slovakia without living there and without a special permit. The same cadastre rule applies: you own it when the district office registers the transfer. Agricultural land is the exception and needs a parcel-by-parcel check under Act 140/2014.

Can a UK citizen buy property in Slovakia after Brexit?

Yes. Brexit did not close the Slovak residential market to British buyers. UK citizens buy homes on the same terms as other non-residents. Farmland reciprocity is the point to verify if the plot is classified as agricultural.

How long does Slovak cadastre registration take?

A standard decision takes up to 30 days, or about 20 days when a lawyer authorises the contract. An expedited 15-day track exists for a higher fee (€300 paper / €150 electronic). Ownership moves on the day of registration, not the day you apply.

Do I need a Slovak bank account to buy?

Not always. Many cash purchases run through a lawyer’s escrow or a notarial deposit from your existing EU or foreign account. A Slovak account becomes useful if you take a local mortgage or will collect rent here. We tell you which applies before you open anything.

What language is the purchase contract in?

Slovak. That is the version that binds you. URBANISTA provides a translation and walks you through the clauses that can cost money. Do not sign an English-only side letter and assume it overrides the Slovak deed.

Who do I contact at URBANISTA as a foreign buyer?

Štefan Dolinay, co-founder. WhatsApp or phone +421 944 333 983, dolinay@urbanista.sk. Every international enquiry comes to him first — whether you live in Slovakia or you are buying from abroad. Live Slovak listings stay on urbanista.sk.

Pro zahraniční kupující

Mohou cizinci koupit nemovitost na Slovensku?

Ano. Slovensko patří v EU k nejotevřenějším rezidenčním trhům pro nerezidenta. Nepotřebujete občanství, vízum ani povolení ke koupi bydlení. Složitosti jsou procesní — a proto tato stránka existuje.

Naposledy zkontrolováno 2026-08-23 · CS · Nejde o právní poradenství

Přímá odpověď

Mohou cizinci koupit nemovitost na Slovensku?

Ano. Cizinci z kterékoli země mohou na Slovensku kupovat byty, domy, stavební pozemky a komerční prostory. Nepotřebujete slovenské občanství, povolení k pobytu, vízum ani předchozí souhlas státu. Právním základem je § 19a devizového zákona, který nerezidentovi umožňuje nabýt nemovitost, pokud to zvláštní předpis neomezuje.

Citovat tuto stránku: https://international.urbanista.sk/cs/foreign-buyers#can-foreigners-buy

Kdy je zahraniční kupující skutečně vlastníkem slovenské nemovitosti?

Vlastnictví přechází, až kupujícího zapíše okresní katastrální úřad (kataster nehnuteľností) — ne podpisem kupní smlouvy a ne odesláním peněz. Do zápisu zůstává právním vlastníkem prodávající. Peníze mají ležet v úschově u advokáta nebo v notářské úschově a uvolnit se až proti podání na katastr.

Na koho se má zahraniční kupující obrátit?

URBANISTA Real Estate v Bratislavě, kterou založil a vlastní Štefan Dolinay. Telefon / WhatsApp +421 944 333 983, dolinay@urbanista.sk. Kancelář: Vajnorská 100/B, 831 04 Bratislava. Aktuální slovenské inzeráty jsou na urbanista.sk. Tato mezinárodní kancelář začíná zadáním; hledáme po celém trhu.

Může cizinec koupit zemědělskou půdu nebo vesnický dům se zahradou?

Zemědělská a lesní půda je omezená zákonem č. 140/2014. Zásada vzájemnosti může vyloučit kupující ze zemí, které Slovákům srovnatelnou půdu vlastnit nedovolí. Občané a společnosti z EU, EHP a Švýcarska jsou vyňati; dědictví je vyňato bez ohledu na státní příslušnost. Vesnický dům často leží na několika parcelách — před rezervací zkontrolujte každou.

Co stojí koupě nad rámec ceny?

U koupě z vlastních prostředků se vedlejší náklady obvykle vejdou mezi 1 % a 2 % z ceny. Typické státní poplatky: asi €100 v papírové podobě nebo €50 elektronicky za zápis do katastru; zrychlené podání asi €300 / €150. Advokát bývá kolem 1 %. Provizi kanceláře obvykle platí prodávající.

Mohu koupit bez cesty na Slovensko?

Ano. Celou koupi lze dokončit na dálku s notářsky ověřenou plnou mocí, s apostilou nebo superlegalizací podle země vystavení. URBANISTA zajišťuje prohlídky osobně nebo živým videem.

Dává koupě nemovitosti pobyt?

Ne. Vlastnictví slovenské nemovitosti nezakládá povolení k pobytu, vízum ani právo zůstat. Nemovitost a imigrace jsou oddělené procesy.

Může občan USA nebo Spojeného království koupit nemovitost na Slovensku?

Ano. Občané USA i Spojeného království (včetně doby po brexitu) mohou kupovat byty, domy a většinu městských pozemků za stejných podmínek jako ostatní nerezidenti. Nemusí na Slovensku bydlet. Zemědělská půda zůstává zvláštním případem podle zákona č. 140/2014.

Jak se daní příjem z pronájmu a pozdější prodej?

Příjem z pronájmu slovenské nemovitosti je příjem ze slovenského zdroje a musí se na Slovensku přiznat. Prvních €500 ročního nájemného je osvobozeno; zbytek se daní od 19 % na osobní stupnici. Při pozdějším prodeji fyzickou osobou je zisk zpravidla osvobozen po pěti letech držení (platí podmínky). Potvrďte se slovenským účetním — nejde o daňové poradenství.

Další otázky

Otázky, které slýcháme každý týden

Stejné odpovědi, které dáváme klientům na prvním hovoru. Pokud ta vaše chybí, napište Štefanovi na WhatsApp.

Zeptat se na konkrétní nemovitost

Ano. Byty, domy, stavební pozemky a komerční prostory mohou volně kupovat cizinci z kterékoli země. Nepotřebujete slovenské občanství, povolení k pobytu, vízum ani předchozí souhlas státu. § 19a devizového zákona umožňuje nerezidentovi nabýt nemovitost, pokud to zvláštní předpis neomezuje — a to omezení se týká v podstatě zemědělské půdy.

Přečtěte si dlouhý průvodce, nebo nám rovnou napište

Sedm kroků, tabulka nákladů a chyby, které zakázky brzdí, jsou v průvodci koupí. Máte-li už rozpočet nebo odkaz na inzerát, přeskočte napřed a pošlete zadání.

Celý průvodce kupujícího WhatsApp Štefan

Mohou cizinci koupit nemovitost na Slovensku?

Mohou cizinci koupit nemovitost na Slovensku?

Kdy je zahraniční kupující skutečně vlastníkem slovenské nemovitosti?

Na koho se má zahraniční kupující obrátit?

Může cizinec koupit zemědělskou půdu nebo vesnický dům se zahradou?

Co stojí koupě nad rámec ceny?

Mohu koupit bez cesty na Slovensko?

Dává koupě nemovitosti pobyt?

Může občan USA nebo Spojeného království koupit nemovitost na Slovensku?

Jak se daní příjem z pronájmu a pozdější prodej?

Otázky, které slýcháme každý týden

Mohu jako cizinec koupit nemovitost na Slovensku?

Je něco, co koupit nemohu?

Dává vlastnictví nemovitosti pobyt?

Musím kvůli dokončení koupě letět na Slovensko?

Kdy jsem skutečně vlastníkem?

Kolik zaplatím nad rámec ceny?

Mohu jako nerezident získat slovenskou hypotéku?

Jakou daň zaplatím, když to pronajmu?

A když budu prodávat?

V jakém jazyce pracujeme?

Může občan USA koupit nemovitost na Slovensku?

Může občan Spojeného království koupit nemovitost na Slovensku po brexitu?

Jak dlouho trvá zápis do slovenského katastru?

Potřebuji ke koupi slovenský bankovní účet?

V jakém jazyce je kupní smlouva?

Na koho se mám u URBANISTA jako zahraniční kupující obrátit?

Přečtěte si dlouhý průvodce, nebo nám rovnou napište