Průvodce
Koupě nemovitosti na Slovensku jako cizinec
Kdo může co koupit
Pravidla jsou jednoduchá, dokud do toho nevstoupí pozemek
§ 19a devizového zákona umožňuje nerezidentovi nabýt nemovitost na Slovensku, pokud to zvláštní předpis neomezuje. V praxi jde o zemědělskou a lesní půdu — a právě to stojí za to pochopit dřív, než se zamilujete do vesnického domu.
Kupujte volně, bez ohledu na státní příslušnost
- Byty kdekoli v zemi
- Domy, chaty a vily
- Stavební pozemky
- Garáže a parkovací stání
- Komerční prostory a kanceláře
- Pozemky z dědictví, bez ohledu na státní příslušnost
Žádné povolení k pobytu, vízum, slovenské občanství ani předchozí souhlas státu. Na bance projdete kontrolou totožnosti a původu peněz, jako kdekoli jinde v EU.
Omezené nebo podmíněné
- Zemědělská půda — zásada vzájemnosti pro kupující mimo EU
- Lesní půda — stejný samostatný režim
- Vesnické parcely vedené v katastru jako zemědělská půda
- Parcely, u kterých má stát předkupní právo
Podle zákona č. 140/2014 nemohou zemědělskou půdu nabýt občané ani subjekty státu, jehož právo nedovoluje Slovákům koupit tam srovnatelnou půdu — zásada vzájemnosti. Občané a společnosti z EU, EHP a Švýcarska jsou vyňati a dědictví je vyňato bez ohledu na státní příslušnost.
Past, kterou skoro nikdo nečeká
Úplně obyčejný dům na slovenské vesnici často leží na několika katastrálních parcelách a jedna z nich — sad vzadu, pruh podél cesty — může být vedena jako zemědělská půda, i když ji desítky let nikdo neobdělával. To jediné zařazení může celý pozemek u kupujícího mimo EU vtáhnout do režimu vzájemnosti. Kontroluje se to parcela po parcele, z výpisu z katastru, než cokoli podepíšete.
Vlastnictví není pobyt
Koupě nemovitosti nezakládá povolení k pobytu, vízum ani právo zůstat. Jde o zcela oddělené procesy.
Budete potřebovat náhradní identifikátor
Zahraničním kupujícím bez slovenského rodného čísla se pro návrh na vklad vydá náhradní identifikátor a slovenská doručovací adresa.
Vlastnictví přes společnost je možné
Nemovitost může držet zahraniční i slovenská společnost. Někdy to dává smysl, často je to zbytečná režie — stojí to za rozhovor, ne za výchozí volbu.
Sedm kroků
Co se skutečně stane, v pořadí
Časy počítají s koupí z vlastních prostředků bez komplikací. Hypotéka přidá dva až šest týdnů; problém v právním stavu může přidat měsíce, proto se kontroly dělají před rezervací, ne po ní.
Zadání a realita trhu
Hovor, ve kterém zjistíme, co opravdu chcete a co ten rozpočet na Slovensku dnes koupí. Pokud se očekávání a trh nepotkají, řekneme to teď, ne až po třech prohlídkách.
Užší výběr a prohlídky
Prohledáme celý trh, tvrdě vyfiltrujeme a provedeme vás — osobně nebo živým videem — nemovitostmi, které stojí za váš čas. Ke každé dostanete písemnou poznámku o stavu.
Prověrka před závazkem
Výpis z katastru, historie vlastnictví, zástavy, věcná břemena, územní plán a zařazení pozemku. U bytů potvrzení správce domu, že prodávající nic nedluží fondu oprav.
Rezervace a smlouva
Rezervační smlouva stáhne nemovitost z trhu. Slovenský advokát připraví nebo autorizuje kupní smlouvu ve slovenštině, s překladem pro vás, a mechanika platby se dohodne písemně.
Podpis a platba
Podpisy ověří notář, nebo smlouvu autorizuje advokát. Peníze leží v úschově u advokáta nebo v notářské úschově a uvolní se až proti podání na katastr, ne dřív.
Zápis do katastru
Návrh jde na okresní katastrální úřad. Standardní rozhodnutí trvá až 30 dní, nebo 20 dní, je-li smlouva autorizovaná advokátem; zrychlená 15denní lhůta je za vyšší poplatek. Vlastnictví právně přechází zápisem.
Předání a péče po koupi
Klíče, stavy měřičů a podepsaný předávací protokol. Zaregistrujeme vás k obecní dani z nemovitostí a pokud budete pronajímat, seženeme nájemce.
Jediné nejdůležitější pravidlo
Na Slovensku vlastnictví přechází, až ho zapíše okresní katastrální úřad — ne podpisem a ne platbou. Podpis zakládá závazek; zápis zakládá vlastnictví. Každá rozumná platební konstrukce proto drží peníze v úschově u advokáta nebo v notářské úschově a uvolní je až proti podání na katastr. Pokud prodávající chce celou cenu už při podpisu, je čas zpomalit.
Náklady a daně
Co platíte nad rámec ceny
U kupujícího s vlastními prostředky se vedlejší náklady obvykle vejdou mezi 1 % a 2 % z ceny — na evropské poměry málo. Každou částku před závazkem potvrďte se slovenským advokátem.
| Položka | Obvyklá částka | Kdo platí |
|---|---|---|
| Poplatek za zápis do katastru Zrychlené 15denní řízení stojí €300 papírově nebo €150 elektronicky. | €100 papírově · €50 elektronicky | |
| Advokát Zákon to nevyžaduje, v praxi to důrazně doporučujeme. Pokrývá přípravu, autorizaci a kontroly právního stavu. | ≈1 % z ceny | |
| Notář — ověření podpisu Plus DPH. Notářský zápis celé smlouvy stojí víc, ale málokdy je nutný. | ≈€4 za podpis | |
| Provize kanceláře U většiny slovenských prodejů platí provizi prodávající. Mandát na straně kupujícího se dohodne písemně předem. | Obvykle 2–4 % | |
| Soudní překlad Záleží na objemu dokumentů. Potřebujete ho k plné moci a často k bankovním papírům. | €200–€800 | |
| Odhad pro hypotéku Jen pokud koupi financujete. Poplatky banky za vyřízení úvěru můžou přidat až 1 % z úvěru. | €200–€500 | |
| Roční obecní daň z nemovitostí Stanoví ji každá obec a u bydlení jde typicky o desítky až několik stovek eur ročně. | Nízká — stanoví obec |
Pokud to pronajímáte
Příjem z pronájmu slovenské nemovitosti je příjem ze slovenského zdroje a musí se přiznat tady, i když žijete jinde. Prvních €500 ročního nájemného je osvobozeno, související výdaje se poměrně krátí a zbytek se daní na progresivní osobní stupnici začínající na 19 %. Smlouva o zamezení dvojího zdanění vaší země obvykle určí, kde dostanete úlevu.
Pokud později prodáte
U fyzické osoby, která nemovitost drží mimo podnikání, je zisk zpravidla osvobozen od daně z příjmů po více než pěti letech vlastnictví; při dřívějším prodeji je zisk zdanitelný. Majetková daň tu není a daň z dědictví a darování byla zrušena v roce 2004.
Kde se lidé pletou
Drahé předpoklady
Nic z toho není exotické. Vidíme to opakovaně a každému se dá předejít kontrolou, která stojí zlomek chyby.
„Podpis znamená, že je to moje.“
Neznamená. Dokud katastrální úřad nezapíše převod, je právním vlastníkem pořád prodávající — a za špatných okolností může nemovitost ještě zatížit.
„Zahrada je prostě zahrada.“
Právní režim určuje katastrální zařazení, ne vzhled. Neobdělávaný pruh vedený jako orná půda vtáhne kupujícího mimo EU do pravidel vzájemnosti.
„Byt nemá žádné dluhy.“
Nezaplacené zálohy a nedoplatky do fondu oprav jdou s jednotkou. Písemné potvrzení správce domu je standard a není o čem vyjednávat.
„Stačí podepsat anglickou smlouvu.“
Převodní smlouvy jsou ve slovenštině a právě ta verze vás zavazuje. Potřebujete ověřený překlad a advokáta, který vysvětlí klauzule, které nesou riziko.
„Chata má stavební povolení.“
Rekreační stavby se často užívají celoročně bez odpovídajícího povoleného účelu. Ten nesoulad vyplave, až budete chtít prodat nebo zastavit hypotékou.
„Koupí získám pobyt.“
Nezískáte, v žádné podobě. Vlastnictví nemovitosti a imigrační status slovenské právo nepropojuje a nikdo by vám koupi neměl prodávat na tom základě.
Otázky
Ty, na které se ptáte každý týden
Pokud ta vaše chybí, zeptejte se přímo — Štefan na ně odpovídá sám.
Položit otázkuAno. Byty, domy, stavební pozemky a komerční prostory mohou volně kupovat cizinci z kterékoli země. Nepotřebujete slovenské občanství, povolení k pobytu, vízum ani předchozí souhlas státu. § 19a devizového zákona umožňuje nerezidentovi nabýt nemovitost, pokud to zvláštní předpis neomezuje — a to omezení se týká v podstatě zemědělské půdy.
Čtením se dostanete jen tak daleko
Přineste konkrétní nemovitost nebo konkrétní rozpočet a řekneme vám, co platí ve vaší situaci — včetně toho, kdy je poctivá odpověď, že to nestojí za koupi.