Can I buy property in Slovakia as a foreigner?

Yes. Apartments, houses, residential building plots and commercial premises can be bought freely by foreign nationals of any country. You do not need Slovak citizenship, a residence permit, a visa or government pre-approval. Section 19a of the Foreign Exchange Act lets a non-resident acquire real estate except where special legislation restricts it — and that restriction is essentially about farmland.

Is there anything I cannot buy?

Agricultural and forest land sits under a separate regime (Act No. 140/2014). Buyers from countries that do not let Slovaks own comparable farmland can be barred from acquiring it, under a reciprocity rule. Citizens and companies from the EU, the EEA and Switzerland are exempt, and inheritance is exempt regardless of nationality. This rarely touches a normal home purchase — but the plot under a village house is sometimes classified as agricultural in the cadastre, so the classification always gets checked parcel by parcel before you commit.

Does owning property give me residency?

No. Buying property in Slovakia does not grant a residence permit, a visa or any right to stay. They are separate processes. If you also want to live here, we will point you at an immigration lawyer rather than guess.

Do I need to fly to Slovakia to complete the purchase?

No. The entire transaction can be completed remotely with a properly executed power of attorney — notarised in your country and apostilled or superlegalised depending on where it is issued. Most of our international clients visit once to see the shortlist and never come back until they have the keys.

When do I actually own it?

On the day the district cadastral office registers the transfer, not on the day you sign. Signing creates an obligation; registration transfers ownership. This is why funds should sit in a lawyer's escrow account or a notarial deposit and be released against the filing, and it is the single most important thing to understand about a Slovak purchase.

What will it cost me on top of the price?

Budget roughly 1–2% of the price in total for a cash purchase: a €100 cadastre fee (€50 electronic), around 1% for a lawyer, a few euros per authenticated signature, and translation. The agency commission is normally paid by the seller. Financing adds a valuation fee and possibly a bank origination fee.

Can I get a Slovak mortgage as a non-resident?

Often yes. Slovak banks lend to non-residents within the National Bank of Slovakia's loan-to-value and debt-service-to-income limits, though non-residents are usually offered a lower loan-to-value than locals and the paperwork is heavier. We introduce you to the banks that lend to your profile instead of letting you get declined three times.

What tax will I pay if I rent it out?

Rental income from a Slovak property is Slovak-source income and has to be declared in Slovakia even if you live elsewhere. The first €500 of annual rental income is exempt, with related expenses reduced proportionately, and the remainder is taxed on the progressive personal scale that starts at 19%. Double-tax treaties usually decide where you get credit. We hand you to a Slovak accountant — we are brokers, not tax advisers.

Gains on a property held by an individual outside a business are generally exempt from income tax once you have owned it for more than five years. Below that, the gain is taxable. Get this checked against your own residency position before you sell.

What language do we work in?

This desk works in English, German, Czech, Hungarian, Polish, Ukrainian, Italian, French, Russian, Simplified Chinese, Hebrew and Korean on the site. Conversations with Štefan are in English or Slovak; the team also covers Hungarian and Czech. Slovak-language contracts are legally required — you get the original plus a translation and a plain explanation of what each clause commits you to.

Can a US citizen buy property in Slovakia?

Yes. A US citizen can buy an apartment, house or most urban land in Slovakia without living there and without a special permit. The same cadastre rule applies: you own it when the district office registers the transfer. Agricultural land is the exception and needs a parcel-by-parcel check under Act 140/2014.

Can a UK citizen buy property in Slovakia after Brexit?

Yes. Brexit did not close the Slovak residential market to British buyers. UK citizens buy homes on the same terms as other non-residents. Farmland reciprocity is the point to verify if the plot is classified as agricultural.

How long does Slovak cadastre registration take?

A standard decision takes up to 30 days, or about 20 days when a lawyer authorises the contract. An expedited 15-day track exists for a higher fee (€300 paper / €150 electronic). Ownership moves on the day of registration, not the day you apply.

Do I need a Slovak bank account to buy?

Not always. Many cash purchases run through a lawyer’s escrow or a notarial deposit from your existing EU or foreign account. A Slovak account becomes useful if you take a local mortgage or will collect rent here. We tell you which applies before you open anything.

What language is the purchase contract in?

Slovak. That is the version that binds you. URBANISTA provides a translation and walks you through the clauses that can cost money. Do not sign an English-only side letter and assume it overrides the Slovak deed.

Who do I contact at URBANISTA as a foreign buyer?

Štefan Dolinay, co-founder. WhatsApp or phone +421 944 333 983, dolinay@urbanista.sk. Every international enquiry comes to him first — whether you live in Slovakia or you are buying from abroad. Live Slovak listings stay on urbanista.sk.

המדריך

רכישת נדל״ן בסלובקיה כזר

סלובקיה פתוחה באופן חריג לרוכשים זרים: אין צורך בהיתר לבית מגורים, אין דרישת תושבות. הסיכון הוא לא שידחו אתכם — אלא לחתום על משהו שלא קראתם עד הסוף, או לגלות שהגינה היא משפטית קרקע חקלאית. הנה התמונה המלאה.

מי יכול לקנות מה

הכללים פשוטים עד שנכנסת קרקע לתמונה

סעיף 19a לחוק המטבע החוץ מאפשר לתושב חוץ לרכוש מקרקעין בסלובקיה אלא אם חקיקה מיוחדת מגבילה זאת. בפועל ההגבלה הזו עוסקת בקרקע חקלאית וביער, וזה הדבר האחד ששווה להבין כמו שצריך לפני שמתאהבים בבית כפר.

קנייה חופשית, כל אזרחות

דירות, בכל מקום במדינה
בתים, בקתות ווילות
מגרשי בנייה למגורים
מוסכים ומקומות חניה
שטחים מסחריים ומשרדים
קרקע בירושה, בכל אזרחות

אין צורך בהיתר שהייה, ויזה, אזרחות סלובקית או אישור מוקדם מהמדינה. בבנק תעברו בדיקות זהות ומקור כספים, כמו בכל מקום באיחוד האירופי.

מוגבל או מותנה

קרקע חקלאית — כלל הדדיות לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי
קרקע יער — אותו משטר נפרד
מגרשי כפר המסווגים כחקלאיים בקדסטר
חלקות שיש למדינה בהן זכות קדימה

לפי Act No. 140/2014, קרקע חקלאית לא יכולה להירכש בידי אזרחים או גופים של מדינה שחוקיה אינם מאפשרים לסלובקים לקנות שם קרקע דומה — כלל הדדיות. אזרחים וחברות מהאיחוד האירופי, מהאזור הכלכלי האירופי ומשווייץ פטורים, וירושה פטורה ללא קשר לאזרחות.

המלכודת שכמעט אף אחד לא מצפה לה

בית רגיל לגמרי בכפר סלובקי יושב לעיתים קרובות על כמה חלקות קדסטר, ואחת מהן — הפרדס מאחור, הרצועה לאורך השביל — יכולה להיות מסווגת כקרקע חקלאית אף שאף אחד לא עיבד אותה עשרות שנים. הסיווג האחד הזה יכול למשוך את כל המגרש תחת משטר ההדדיות לרוכש מחוץ לאיחוד האירופי. בודקים את זה חלקה־חלקה, לפי נסח הקדסטר, לפני שחותמים על משהו.

בעלות היא לא תושבות

רכישת נדל״ן לא מעניקה היתר שהייה, ויזה או זכות שהייה. אלה תהליכים נפרדים לגמרי.

צריך מזהה חלופי

לרוכשים זרים בלי מספר לידה סלובקי מונפק מזהה חלופי לבקשת הקדסטר, פלוס כתובת למסירה בסלובקיה.

אפשר להחזיק דרך חברה

חברה זרה או סלובקית יכולה להחזיק את הנכס. לפעמים הגיוני, לעיתים קרובות תקורה מיותרת — שווה שיחה, לא ברירת מחדל.

שבעת השלבים

מה באמת קורה, לפי הסדר

הזמנים מניחים רכישה במזומן בלי סיבוכים. משכנתא מוסיפה שבועיים עד שישה; בעיה בבעלות יכולה להוסיף חודשים — בדיוק לכן הבדיקות נעשות לפני השמירה ולא אחריה.

אפיון ובדיקת מציאות בשוק

שיחה כדי לקבוע מה אתם באמת רוצים ומה התקציב הזה קונה בסלובקיה היום. אם הציפיות והשוק לא נפגשים, אומרים את זה עכשיו ולא אחרי שלושה סיורים.

שבוע 1

רשימה מצומצמת וסיורים

אנחנו מחפשים בכל השוק, מסננים בחומרה, ולוקחים אתכם — במקום או בווידאו חי — דרך הנכסים ששווים את הזמן. על כל אחד מקבלים הערת מצב בכתב.

שבועות 1–4

בדיקות לפני התחייבות

נסח קדסטר, היסטוריית בעלות, שעבודים, זיקות הנאה, ייעוד וסיווג קרקע. בדירות — אישור ממנהל הבניין שהמוכר לא חייב כלום לקרן התחזוקה.

3–10 ימים

שמירה וחוזה

הסכם שמירה מוריד את הנכס מהשוק. עורך דין סלובקי מנסח או מאשר את חוזה הרכישה בסלובקית, עם תרגום בשבילכם, ומנגנון התשלום נקבע בכתב.

1–2 שבועות

חתימה ותשלום

החתימות מאומתות אצל נוטריון, או שהחוזה מאושר בידי עורך הדין. הכסף יושב בחשבון נאמנות של עורך דין או בפיקדון נוטריוני ומשתחרר מול ההגשה לקדסטר, לא לפני.

יום 1

רישום בקדסטר

הבקשה הולכת למשרד הקדסטר המחוזי. החלטות רגילות לוקחות עד 30 ימים, או 20 ימים כשהחוזה מאושר בידי עורך דין; מסלול מזורז של 15 ימים זמין בעמלה גבוהה יותר. הבעלות עוברת משפטית ברישום.

15–30 ימים

מסירה וליווי אחרי הרכישה

מפתחות, קריאות מונים ופרוטוקול מסירה חתום. אנחנו רושמים אתכם למס נכסים עירוני, ואם משכירים — ממקמים שוכר.

עם הסיום

הכלל החשוב ביותר

בסלובקיה הבעלות עוברת כשמשרד הקדסטר המחוזי רושם אותה — לא כשחותמים, ולא כשמשלמים. החתימה יוצרת התחייבות; הרישום יוצר בעלות. לכן כל מבנה תשלום הגיוני מחזיק את הכסף בחשבון נאמנות של עורך דין או בפיקדון נוטריוני ומשחרר אותו מול ההגשה לקדסטר. אם מוכר מבקש את המחיר המלא בחתימה, זה הרגע להאט.

עלויות ומסים

מה משלמים מעבר למחיר

לרוכש במזומן, עלויות הסגירה הכוללות מסתכמות בדרך כלל ב־1% עד 2% מהמחיר — נמוך בסטנדרט אירופי. מאשרים כל מספר עם עורך דין סלובקי לפני שמתחייבים.

פריט	סכום טיפוסי	מי משלם
אגרת רישום בקדסטר טיפול מזורז של 15 ימים עולה €300 בנייר או €150 אלקטרונית.	€100 בנייר · €50 אלקטרוני	הרוכש
עורך דין רשות בחוק, מומלץ מאוד בפועל. מכסה ניסוח, אישור ובדיקות בעלות.	≈1% מהמחיר	הרוכש
נוטריון — אימות חתימה פלוס מע״מ. שטר נוטריוני מלא על החוזה עולה יותר אבל נדיר שצריך אותו.	≈€4 לחתימה	הרוכש
עמלת תיווך ברוב המכירות הסלובקיות המוכר משלם את העמלה. ייצוג לצד הרוכש מוסכם בכתב מראש.	בדרך כלל 2–4%	בדרך כלל המוכר
תרגום מושבע תלוי בהיקף המסמכים. נדרש לייפוי כוח ולעיתים קרובות לניירת בנק.	€200–€800	הרוכש
שמאות למשכנתא רק אם מממנים את הרכישה. עמלות פתיחת תיק בבנק יכולות להוסיף עד 1% מההלוואה.	€200–€500	הרוכש
מס נכסים עירוני שנתי נקבע בידי כל רשות מקומית ובדרך כלל כמה עשרות עד כמה מאות אירו בשנה לבית מגורים.	נמוך — נקבע מקומית	הבעלים

אם משכירים

הכנסה משכירות מנכס סלובקי היא הכנסה ממקור סלובקי ויש להצהיר עליה כאן גם אם אתם גרים במקום אחר. €500 הראשונים של הכנסת שכירות שנתית פטורים, ההוצאות הקשורות מקוצצות באופן יחסי, והיתר ממוסה בסולם האישי הפרוגרסיבי שמתחיל ב־19%. אמנת כפל המס של המדינה שלכם קובעת בדרך כלל איפה מקבלים הקלה.

אם מוכרים אחר כך

ליחיד שמחזיק נכס מחוץ לעסק, רווח פטור בדרך כלל ממס הכנסה אחרי שהחזקתם אותו יותר מחמש שנים; מוכרים מוקדם יותר — הרווח חייב במס. אין מס עושר, ומסי ירושה ומתנה בוטלו ב־2004.

המספרים משקפים את הכללים הסלובקיים כפי שאנחנו מבינים אותם בזמן הכתיבה, והם מידע כללי, לא ייעוץ מס או משפטי. לוחות אגרות וספים משתנים. אנחנו מאשרים כל מספר מול הרכישה הספציפית שלכם עם עורך דין ורואה חשבון סלובקיים לפני שמתחייבים.

איפה טועים

שש הנחות יקרות

אף אחת מאלה אינה אקזוטית. אנחנו רואים אותן שוב ושוב, וכל אחת נמנעת בבדיקה שעולה שבריר מהטעות.

״חתימה אומרת שזה שלי.״

לא. עד שמשרד הקדסטר רושם את ההעברה, המוכר עדיין הבעלים החוקי — ובנסיבות הלא נכונות יכול לשעבד את הנכס עוד.

״הגינה היא סתם גינה.״

הסיווג בקדסטר, לא המראה, קובע את המשטר המשפטי. רצועה לא מעובדת המסווגת כקרקע חקלאית מושכת רוכש מחוץ לאיחוד האירופי לכללי ההדדיות.

״לדירה אין חובות.״

דמי ניהול שלא שולמו ופיגורים בקרן התחזוקה הולכים אחרי היחידה. אישור בכתב ממנהל הבניין הוא סטנדרט ולא נתון למשא ומתן.

״אפשר פשוט לחתום על חוזה באנגלית.״

חוזי העברה סלובקיים הם בסלובקית, וזו הגרסה שמחייבת אתכם. צריך תרגום מאושר ועורך דין שמסביר את הסעיפים שבאמת נושאים סיכון.

״לבקתה יש היתר בנייה.״

מבני נופש משמשים לעיתים קרובות כבתים לכל השנה בלי שהשימוש המותר יתאים. אי־ההתאמה הזו צפה כשמנסים למכור או למשכן.

״קנייה נותנת לי תושבות.״

לא, בשום צורה. בעלות על נדל״ן ומעמד הגירה אינם קשורים בחוק הסלובקי, ואף אחד לא אמור למכור לכם רכישה על הבסיס הזה.

שאלות

אלה ששואלים אותנו כל שבוע

אם שלכם לא כאן, שאלו ישירות — Štefan עונה על אלה בעצמו.

לשאול את השאלה שלכם

כן. דירות, בתים, מגרשי בנייה למגורים ושטחים מסחריים נרכשים בחופשיות בידי אזרחי חוץ מכל מדינה. אין צורך באזרחות סלובקית, היתר שהייה, ויזה או אישור מוקדם מהמדינה. סעיף 19a לחוק המטבע החוץ מאפשר לתושב חוץ לרכוש מקרקעין אלא אם חקיקה מיוחדת מגבילה זאת — וההגבלה הזו עוסקת בעיקרה בקרקע חקלאית.

קריאה לבד מגיעה רק עד כאן

תביאו לנו את הנכס עצמו, או את התקציב עצמו, ונגיד לכם מה חל על המצב שלכם — כולל כשהתשובה הישרה היא שזה לא שווה קנייה.

לדבר עם Štefan מודעות סלובקיות ב־urbanista.sk

רכישת נדל״ן בסלובקיה כזר

הכללים פשוטים עד שנכנסת קרקע לתמונה

קנייה חופשית, כל אזרחות

מוגבל או מותנה

המלכודת שכמעט אף אחד לא מצפה לה

בעלות היא לא תושבות

צריך מזהה חלופי

אפשר להחזיק דרך חברה

מה באמת קורה, לפי הסדר

אפיון ובדיקת מציאות בשוק

רשימה מצומצמת וסיורים

בדיקות לפני התחייבות

שמירה וחוזה

חתימה ותשלום

רישום בקדסטר

מסירה וליווי אחרי הרכישה

הכלל החשוב ביותר

מה משלמים מעבר למחיר

אם משכירים

אם מוכרים אחר כך

שש הנחות יקרות

אלה ששואלים אותנו כל שבוע

אפשר לקנות נדל״ן בסלובקיה כזר?

יש משהו שאי אפשר לקנות?

האם בעלות על נכס נותנת תושבות?

צריך לטוס לסלובקיה כדי להשלים את הרכישה?

מתי אני באמת בעלים?

כמה זה יעלה לי מעבר למחיר?

אפשר לקבל משכנתא סלובקית כתושב חוץ?

איזה מס אשלם אם אשכיר?

וכשאני מוכר?

באיזו שפה עובדים?

האם אזרח ארה״ב יכול לקנות נדל״ן בסלובקיה?

האם אזרח בריטניה יכול לקנות נדל״ן בסלובקיה אחרי ברקזיט?

כמה זמן לוקח רישום בקדסטר הסלובקי?

צריך חשבון בנק סלובקי כדי לקנות?

באיזו שפה חוזה הרכישה?

אל מי פונים ב־URBANISTA כרוכש זר?

קריאה לבד מגיעה רק עד כאן