Az útmutató
Ingatlanvásárlás Szlovákiában külföldiként
Ki mit vásárolhat
A szabályok egyszerűek, amíg föld nem kerül a képbe
A devizatörvény 19a. §-a lehetővé teszi, hogy nem rezidens ingatlant szerezzen Szlovákiában, kivéve, ha külön jogszabály ezt korlátozza. A gyakorlatban ez a korlátozás a mezőgazdasági földre és az erdőre vonatkozik — és ezt érdemes rendesen megérteni, mielőtt beleszeretne egy falusi házba.
Szabadon vásárolható, bármely nemzetiséggel
- Lakások, az ország bármely pontján
- Házak, nyaralók és villák
- Lakóépítési telkek
- Garázsok és parkolóhelyek
- Kereskedelmi helyiségek és irodák
- Föld örökléssel, bármely nemzetiséggel
Nincs tartózkodási engedély, vízum, szlovák állampolgárság és előzetes kormányzati jóváhagyás. A banknál személyazonossági és forrásellenőrzésen megy át, mint bárhol az EU-ban.
Korlátozott vagy feltételes
- Mezőgazdasági föld — viszonossági szabály a nem uniós vevőkre
- Erdőterület — ugyanaz a külön szabályozás
- Falusi telkek, amelyek a kataszterben mezőgazdaságinak minősülnek
- Parcellák, amelyeken az államot elővásárlási jog illeti
A 140/2014. törvény szerint mezőgazdasági földet nem szerezhet olyan ország állampolgára vagy szervezete, amelynek saját joga nem engedi, hogy szlovákok ott hasonló földet vásároljanak — ez a viszonossági szabály. Az EU, az EGT és Svájc állampolgárai és cégei mentesülnek, az öröklés pedig nemzetiségtől függetlenül mentes.
A csapda, amelyre szinte senki sem számít
Egy teljesen átlagos ház egy szlovák faluban gyakran több kataszteri parcellán áll, és ezek egyike — a hátsó gyümölcsös, a sáv az út mentén — mezőgazdasági földnek minősülhet, noha évtizedek óta senki sem művelte. Ez az egyetlen besorolás az egész telket a viszonossági szabályok alá húzhatja egy nem uniós vevőnél. Parcellánként ellenőrizzük, a kataszteri kivonatból, mielőtt bármit aláírna.
A tulajdonlás nem tartózkodás
Az ingatlanvásárlás nem ad tartózkodási engedélyt, vízumot vagy maradási jogot. Teljesen külön folyamatok.
Helyettesítő azonosítóra lesz szüksége
A szlovák születési számmal nem rendelkező külföldi vevők helyettesítő azonosítót kapnak a kataszteri kérelemhez, plusz egy szlovák kézbesítési címet.
Céges tulajdonlás lehetséges
Külföldi vagy szlovák cég tarthatja az ingatlant. Néha indokolt, gyakran felesleges teher — beszélgetésre érdemes, nem alapértelmezésre.
A hét szakasz
Mi történik valójában, sorrendben
Az időzítés készpénzes, komplikációmentes vételt feltételez. A jelzálog két-hat hetet hozzáad; egy tulajdonjogi probléma hónapokat, ezért történnek az ellenőrzések a foglalás előtt, nem utána.
Megbízás és piaci realitásellenőrzés
Egy hívás arról, mit szeretne valójában, és hogy azt a költségvetést ma mire futja Szlovákiában. Ha az elvárásai és a piac nem találkoznak, inkább most mondjuk meg, mint három megtekintés után.
Szűkített lista és megtekintések
Átnézzük az egész piacot, szigorúan szűrünk, és — személyesen vagy élő videón — végigvezetjük azokon az ingatlanokon, amelyek megérik az idejét. Mindegyikről írásos állapotjegyzetet kap.
Átvilágítás a kötelezettségvállalás előtt
Ingatlan-nyilvántartási kivonat, tulajdonosi előzmények, zálogok, szolgalmak, övezeti besorolás és földminősítés. Lakásnál a házkezelő írásos igazolása, hogy az eladónak nincs tartozása a karbantartási alap felé.
Foglalás és szerződés
A foglalási megállapodás leveszi az ingatlant a piacról. Szlovák ügyvéd szlovákul megírja vagy ellenjegyzi az adásvételi szerződést, Önnek fordítással, a fizetési mechanizmust pedig írásban rögzítjük.
Aláírás és fizetés
Az aláírásokat közjegyző hitelesíti, vagy a szerződést az ügyvéd ellenjegyzi. A pénz ügyvédi letéten vagy közjegyzői letéten áll, és a kataszteri benyújtáshoz kötötten kerül kifizetésre, nem előtte.
Kataszteri bejegyzés
A kérelmet a járási kataszteri hivatalhoz nyújtják be. A szokásos döntés legfeljebb 30 nap, vagy 20 nap, ha a szerződést ügyvéd ellenjegyezte; 15 napos sürgősségi eljárás magasabb díjért elérhető. A tulajdonjog jogilag a bejegyzéssel száll át.
Átadás és utógondozás
Kulcsok, óraállások és aláírt átadás-átvételi jegyzőkönyv. Bejelentjük Önt az önkormányzati ingatlanadóra, és ha kiadja, bérlőt is teszünk az ingatlanba.
Az egyetlen legfontosabb szabály
Szlovákiában a tulajdonjog akkor száll át, amikor a járási kataszteri hivatal bejegyzi — nem amikor aláír, és nem amikor fizet. Az aláírás kötelezettséget hoz létre; a bejegyzés hozza létre a tulajdont. Minden ésszerű fizetési szerkezet ezért ügyvédi letéten vagy közjegyzői letéten tartja a pénzt, és a kataszteri benyújtáshoz kötötten engedi el. Ha az eladó a teljes árat az aláíráskor kéri, az a pillanat, amikor lassítani kell.
Költségek és adók
Amit az áron felül fizet
Készpénzes vevőnél a lezárási költségek általában az ár 1 és 2%-a közé esnek — európai mércével alacsony. Minden számot erősítsen meg szlovák ügyvéddel, mielőtt kötelezettséget vállalna.
| Tétel | Tipikus összeg | Ki fizeti |
|---|---|---|
| Kataszteri bejegyzési díj A 15 napos sürgősségi ügyintézés €300 papíron vagy €150 elektronikusan. | €100 papíron · €50 elektronikusan | |
| Ügyvéd Jogilag nem kötelező, a gyakorlatban erősen ajánlott. Szerkesztés, ellenjegyzés és tulajdoni ellenőrzés. | ≈1% az árból | |
| Közjegyző — aláírás-hitelesítés Plusz áfa. A szerződés teljes közjegyzői okirata többe kerül, de ritkán szükséges. | ≈€4 aláírásonként | |
| Irodai jutalék A legtöbb szlovák eladásnál az eladó fizeti a jutalékot. A vevői megbízást előre, írásban rögzítjük. | Jellemzően 2–4% | |
| Hiteles fordítás A dokumentumok mennyiségétől függ. Meghatalmazáshoz kell, és gyakran a banki papírokhoz is. | €200–€800 | |
| Jelzálog-értékbecslés Csak ha finanszírozza a vételt. A banki folyósítási díj a hitel akár 1%-át is hozzáadhatja. | €200–€500 | |
| Éves önkormányzati ingatlanadó Minden önkormányzat maga állapítja meg, otthonnál jellemzően évi néhány tíz–néhány száz euró. | Alacsony — helyben megállapított |
Ha kiadja
A szlovák ingatlan bérleti jövedelme szlovák forrású jövedelem, és itt be kell vallani akkor is, ha Ön máshol él. Az éves bérleti jövedelem első €500-a mentes, a kapcsolódó költségek arányosan csökkennek, a fennmaradó rész a 19%-tól induló progresszív személyi sávon adózik. Az Ön országa kettős adóztatási egyezménye általában eldönti, hol kap kedvezményt.
Ha később eladja
Magánszemély üzleti körön kívül tartott ingatlanánál a nyereség általában mentes a jövedelemadó alól, ha több mint öt éve a tulajdonában van; korábbi eladásnál a nyereség adóköteles. Nincs vagyonadó, az öröklési és ajándékozási adót 2004-ben eltörölték.
Hol szoktak hibázni
Öt drága feltételezés
Ezek egyike sem egzotikus. Ismételten találkozunk velük, és mindegyik elkerülhető egy olyan ellenőrzéssel, amely a hiba töredékébe kerül.
„Az aláírás azt jelenti, hogy az enyém.”
Nem. Amíg a kataszteri hivatal be nem jegyzi az átruházást, az eladó a jogi tulajdonos — és rossz körülmények között tovább is terhelheti az ingatlant.
„A kert csak egy kert.”
A kataszteri besorolás, nem a kinézet dönti el a jogi helyzetet. Egy nem művelt sáv, ha szántóként van besorolva, a nem uniós vevőt a viszonossági szabályok alá húzza.
„A lakásnak nincsenek tartozásai.”
A kifizetetlen közös költségek és a karbantartási alap hátralékai a lakást követik. A házkezelő írásos igazolása standard és nem alku tárgya.
„Elég egy angol szerződést aláírnom.”
A szlovák átruházási szerződések szlovákul készülnek, és ez a változat köti Önt. Hitelesített fordításra van szüksége, és ügyvédre, aki elmagyarázza a tényleges kockázatot hordozó záradékokat.
„A faháznak van építési engedélye.”
A rekreációs épületeket gyakran egész éves otthonként használják, a megfelelő rendeltetés nélkül. Ez az eltérés akkor jön elő, amikor eladni vagy megterhelni próbálja.
„A vásárlás tartózkodást ad.”
Nem, semmilyen formában. Az ingatlantulajdon és a bevándorlási státusz a szlovák jogban nem függ össze, és senkinek sem szabadna ezen az alapon eladnia Önnek egy vételt.
Kérdések
Amelyeket minden héten feltesznek
Ha az Öné nincs itt, tegye fel közvetlenül — Štefan ezeket maga válaszolja meg.
Tegye fel a kérdésétIgen. Lakást, házat, lakóépítési telket és kereskedelmi helyiséget bármely ország állampolgára szabadon vásárolhat. Nem kell szlovák állampolgárság, tartózkodási engedély, vízum vagy előzetes kormányzati jóváhagyás. A devizatörvény 19a. §-a lehetővé teszi, hogy nem rezidens ingatlant szerezzen, kivéve, ha külön jogszabály ezt korlátozza — és ez a korlátozás lényegében a mezőgazdasági földre vonatkozik.
Az olvasás önmagában csak eddig visz
Hozza el a konkrét ingatlant vagy a konkrét költségvetést, és megmondjuk, mi vonatkozik az Ön helyzetére — azt is, ha az őszinte válasz az, hogy nem éri meg megvenni.