指南
外国人在斯洛伐克购房
谁可以买什么
规则本来简单，直到土地介入
外汇法第 19a 条允许非居民在斯洛伐克取得不动产，除非特别立法另有限制。实践中，这项限制涉及农地与林地——在您爱上某座村屋之前，这一点值得真正理解。
自由购买，任何国籍
- 公寓，全国任何地方
- 房屋、乡间小屋与别墅
- 住宅建设用地
- 车库与车位
- 商业物业与办公
- 通过继承取得的土地，不论您的国籍
不需要居留许可、签证、斯洛伐克国籍，也不需要政府事先批准。您会在银行通过身份与资金来源核验，与欧盟任何地方相同。
受限制或附条件
- 农地——对非欧盟买家适用对等原则
- 林地——同一套单独制度
- 地籍中被列为农地的村庄地块
- 国家享有优先购买权的宗地
根据 Act No. 140/2014，农地不得由本国法律不允许斯洛伐克人购买同类土地之国家的公民或实体取得——这是对等原则。欧盟、欧洲经济区与瑞士的公民和公司除外，继承不论国籍均除外。
几乎没人料到的陷阱
斯洛伐克村庄里一座再普通不过的房屋，往往坐落在多块地籍宗地上，其中一块——屋后的果园、沿巷的窄条——即使几十年无人耕种，仍可能被列为农地。单单这一分类，就可能把整块地拉进对非欧盟买家适用的对等制度。核验按宗地逐块完成，依据地籍摘录，在您签字之前。
持有房产不等于居留
买房不授予居留许可、签证或停留权。它们是完全独立的程序。
您需要一个替代识别码
没有斯洛伐克出生号码的外国买家，会获发地籍申请用的替代识别码，以及一个斯洛伐克送达地址。
可以通过公司持有
外国或斯洛伐克公司都可以持有该物业。有时合理，往往是多余的负担——值得谈一次，而不是默认选项。
七个阶段
实际会发生什么，按顺序
时间按无复杂因素的现金交易估算。按揭会再加两到六周；产权问题可能再加数月——这正是核验发生在预订之前、而不是之后的原因。
需求说明与市场现实核对
一次通话，确认您真正想要什么，以及这笔预算在今天的斯洛伐克能买到什么。若期望与市场对不上，我们现在就说，而不是看完三套房之后。
候选清单与看房
我们检索整个市场，严格筛选，并带您——实地或通过实时视频——看值得花时间的物业。每一套您都会收到书面状况说明。
承诺之前的尽职调查
地籍摘录、产权沿革、抵押权、地役权、规划与土地分类。公寓还须由物业管理书面确认：卖方对维修基金没有任何欠款。
预订与合同
预订协议将物业从市场上撤下。斯洛伐克律师以斯洛伐克语起草或授权购房合同，并为您提供译文；付款安排以书面约定。
签字与付款
签字由公证员认证，或由律师授权合同。资金存放在律师托管账户或公证托管中，并在地籍申报后才予放款，而不是之前。
地籍登记
申请提交至区地籍办公室。常规决定最长 30 天；合同经律师授权时约 20 天；加急 15 天通道可付更高费用办理。所有权在登记时依法转移。
交房与购后托管
钥匙、计量表读数与签署的交房确认书。我们为您登记市政房产税；若要出租，再为您安排租客。
最要紧的一条规则
在斯洛伐克，所有权在区地籍办公室完成登记时才转移——不是在您签字时，也不是在您付款时。签字产生义务；登记产生所有权。因此，一切稳妥的付款安排都会把资金放在律师托管账户或公证托管中，并在地籍申报后才予放款。若卖方要求在签字时付清全款，那就是该放慢的时刻。
费用与税费
房价之外您要付什么
对现金买家而言，成交成本通常落在房价的 1% 到 2% 之间——按欧洲标准偏低。承诺之前，请与斯洛伐克律师核对每一项数字。
| 项目 | 典型金额 | 由谁支付 |
|---|---|---|
| 地籍登记费 加急 15 天办理：纸质 €300，或电子 €150。 | €100 纸质 · €50 电子 | |
| 律师 法律上可选，实践中强烈建议。涵盖起草、授权与产权核验。 | ≈1% 房价 | |
| 公证——签字认证 另加增值税。就整份合同做成完整公证书费用更高，但很少必要。 | ≈€4 每次签字 | |
| 中介佣金 多数斯洛伐克交易由卖方支付佣金。买方委托须事先书面约定。 | 通常 2–4% | |
| 宣誓翻译 取决于文件量。授权委托书需要，银行文件也常常需要。 | €200–€800 | |
| 按揭估价 仅在您融资购房时发生。银行手续费可能再加贷款额的最多 1%。 | €200–€500 | |
| 年度市政房产税 由各市镇自行确定，住宅通常每年几十到几百欧元。 | 较低——由地方自行确定 |
若您出租
来自斯洛伐克房产的租金收入属于斯洛伐克来源所得，即使您居住在别处，也必须在此申报。每年租金收入的前 €500 免税，相关费用按比例扣减，其余按从 19% 起的累进个人所得税税率计税。您本国的双重征税协定通常决定您在何处获得减免。
若您日后出售
个人在经营之外持有房产，持有超过五年后，增值一般免征所得税；提前出售则应税。没有财富税；继承税与赠与税已于 2004 年废止。
人们容易出错的地方
六个代价高昂的假设
这些都并不罕见。我们反复见到，而每一次都可以用一次远低于犯错代价的核验来避免。
「签字就等于房子是我的。」
并非如此。在地籍办公室登记转移之前，卖方仍是法律上的所有权人——在不利情形下，还可以继续为该物业设置负担。
「花园不过就是花园。」
决定法律制度的是地籍分类，而不是外观。一条被列为耕地、实际无人耕种的窄地，会把非欧盟买家拉进对等原则。
「这套公寓没有欠债。」
未付的物业费与维修基金欠款跟着单元走。物业管理的书面确认是标准做法，没有商量余地。
「我签一份英文合同就行。」
斯洛伐克过户合同使用斯洛伐克语，对您有约束力的是这一版本。您需要认证译文，以及一位律师解释真正带有风险的条款。
「这间木屋有规划许可。」
休闲建筑经常被当作全年住宅使用，却没有与之匹配的许可用途。这一错位会在您试图出售或抵押时浮出水面。
「买房就能获得居留。」
不能，任何形式都不行。在斯洛伐克法下，房产所有权与移民身份互不相关，任何人都不该以此为由向您推销一笔交易。
可以。任何国家的外国公民都可以自由购买公寓、房屋、住宅建设用地和商业物业。您不需要斯洛伐克国籍、居留许可、签证或政府事先批准。外汇法第 19a 条允许非居民取得不动产，除非特别立法另有限制——而这项限制基本上只涉及农地。
光靠阅读，只能走到这里
把具体物业或具体预算交给我们，我们会告诉您对您的情况适用什么——包括如实的答案是：不值得买。